Đất dự án đã hết thời?

Đầu tư đất dự án xem ra đã hết thời, khi nhiều NĐT bắt đầu chuyển sang nhìn ngắm các nhà ở trong phố với tầm tiền vừa phải từ 2 - 3 tỉ đồng. Lý giải cho sự chuyển hướng này, nhiều nhà đầu tư cho biết, do giá đất tại các dự án đã bị đẩy lên quá cao, rời xa giá trị thực, trong khi nhu cầu về nhà ở trong nội đô vẫn rất lớn, đáp ứng thiết thực nhu cầu sinh hoạt và học tập của người dân.

Đất dự án - hết thời siêu lợi nhuận?

Chị N.T.N được coi là một nhà đầu tư BĐS thành công tại thị trường Hà Nội. Từ số vốn ban đầu chưa đến 1 tỉ đồng năm 2005, cho đến thời điểm này, số vốn của chị rải khắp ở các BĐS từ Hà Nội đến Đà Nẵng lên tới hơn trăm tỉ đồng. “Phần lớn lợi nhuận là từ đầu tư các dự án tại Hà Tây cũ” - chị N.T.N cho biết.

“Tuy nhiên, ở thời điểm này, BĐS phía tây không còn là mảnh đất màu mỡ vì phần lớn nhà đầu tư đã cạn tiền. Do đó, bất chấp giá BĐS khu vực “hot” nhất nội thành này giảm mạnh, với mức giảm từ 10 - 20% tùy dự án, nhưng nhiều nhà đầu tư đành khoanh tay đứng nhìn. Không có tiền không làm gì được” - chị N.T.N nói.

Theo đánh giá của các chuyên gia BĐS, có mấy lý do để BĐS phía tây trở nên kém hấp dẫn: Thứ nhất là vốn. Hiện tín dụng cho vay BĐS đang ngày càng siết chặt, lãi vay đang được một số ngân hàng áp dụng với các khoản vay đầu tư BĐS lên tới 25 - 27%. Với mức lãi suất quá cao như vậy, không nhà đầu tư nào chịu được. Vì vậy, nếu không trường vốn, không thể đầu tư BĐS phía tây (trung bình một lô đất liền kề 100m2 tại các dự án như Văn Khê, Văn Phú giá gốc 5 - 7 triệu đồng/m2, nay tuy đã giảm gần chục triệu đồng/m2, nhưng hiện ở mức 60 - 80 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí. Riêng tiền chênh khách hàng phải trả cho người bán đã là gần 6 - 7 tỉ đồng.

Thứ hai là giá. Giá BĐS phía tây hiện nay đang giảm mạnh sau khi lên đến đỉnh. Giá đất liền kề dự án được xếp vào hàng “hot” như dự án Gleximco (Lê Trọng Tấn – Hà Đông) khu C, khu D giảm giật mình, ở mức 40 - 42 triệu đồng/m2; khu A từ 55 - 60 triệu đồng. Giá đất biệt thự dự án Thanh Hà còn 25 - 27 triệu đồng/m2; đất liền kề từ 35 - 37 triệu đồng/m2... Tuy nhiên, nhiều chuyên gia BĐS cho rằng đây chưa phải là đáy, tuy khó giảm sâu hơn, nhưng sẽ còn giảm và đó mới là lúc nhà đầu tư nên mua vào. Chính tâm lý nghe ngóng, chờ đợi giá giảm thêm của nhiều nhà đầu tư cũng là nguyên nhân khiến BĐS phía tây kém hấp dẫn.

Xu hướng đang thay đổi?

Theo phân tích của giới đầu tư, giá đất tại các dự án, đặc biệt ở các dự án ở giai đoạn sắp bàn giao nhà cho người sử dụng, tiền đất phải nộp 100% và phải nộp tiền xây thô cho chủ đầu tư, giá đã lên đến đỉnh, số vốn phải bỏ ra quá lớn, trong đó phần lớn là tiền chênh lệch. Chính vì vậy, thời điểm này nhiều nhà đầu tư đã nhanh chóng chuyển hướng trở lại với khu vực nội thành, hướng tới đầu tư để bán cho những người có nhu cầu để ở, cũng là thị trường đã bị bỏ quên trong suốt một thời gian dài.

Theo một số nhà đầu tư, nếu so sánh với giá nhà các KĐT mới như ở khu vực Trần Duy Hưng, Trung Hoà – Nhân Chính, Lê Đức Thọ, giá đất liền kề đã được quát lên tới 200 triệu, thậm chí 400 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí, trục đường thì giá nhà đất tại các quận Ba Đình, Đống Đa, Thanh Xuân... giá lại có phần “mềm” hơn.

Tại quận Ba Đình, quận được coi trung tâm thứ hai sau Hoàn Kiếm, giá đất các ngõ phố nhỏ chỉ dao động trong khoảng 100 - 150 triệu đồng/m2. Giá đất ngõ phố lớn, ôtô vào được khoảng trên 200 triệu đồng/m2. Giá đất mặt tiền cũng chỉ khoảng 200 - hơn 300 triệu đồng/m2. Tại các quận Hai Bà Trưng và Đống Đa, Long Biên mức giá cũng tương tự hoặc thấp hơn. Một căn nhà 5 tầng mặt ngõ Nguyễn Lương Bằng, sổ đỏ 30m2, mặt tiền 3,7m, gần phố, tiện đi lại, giá 3,3 tỉ đồng. Nhà trong ngõ ôtô vào được trên phố Nguyễn Văn Cừ, quận Long Biên cách mặt đường 15m giá 120 triệu đồng/m2, có nhà ở ngay hoặc cho thuê...

Cũng theo đánh giá của giới đầu tư chuyên nghiệp, giá BĐS phía tây đã lên đến đỉnh, trong khi nhu cầu để sử dụng thực sự lại rất nhỏ vì chưa có hạ tầng đồng bộ, xa trường học, TTTM... Chính vì vậy, thay vì bỏ ra hơn 3 tỉ đồng mua một miếng đất ngoại thành để chờ “lướt sóng” không bằng mua một căn nhà hơn 3 tỉ đồng trong ngõ phố, bỏ thêm vài trăm triệu đồng sửa chữa và bán với giá gần 4 tỉ đồng. Hiệu quả của cách đầu tư này không cao, lãi suất chỉ khoảng 10-20% nhưng bù lại, tốc độ quay vòng vốn rất nhanh, trong vòng khoảng 2-3 tháng vì nhu cầu người mua để ở, tiện sinh hoạt công tác trong nội thành vẫn rất lớn.

(Báo Lao Động)